Самый актуальный вопрос: выбрать ипотеку с плавающей или фиксированной ставкой?

Решение о том, взять ли ипотеку с плавающей или фиксированной ставкой – одно из самых важных для каждого покупателя недвижимости. Последствия этого решения будут влиять на вашу жизнь как минимум в течение нескольких лет, а разница в процентах по займу может составлять тысячи долларов.

В 2024 году, когда ставки в Канаде начали снижаться, выбор типа ипотеки по-прежнему определяется ситуацией каждого заемщика и уровнем риска, который для него допустим. 

В этой статье я рассмотрю основные критерии, которые помогут вам принять правильное решение.

Начнем с того, чем одно отличается от другого. Как следует из названия, ипотека с фиксированной ставкой предполагает, что регулярный платеж остается неизменным в течение определенного периода (обычно 3-5 лет). 

• Ставка в этом случае немного выше, зато выплаты остаются фиксирвоанными и не меняются от года к году. 

• Если вы нарушаете условия такой ипотеки – например, при продаже недвижимости ее погашаете, то часто штраф за разницу в процентных ставках также оказывается выше. 

• Переход с фиксированной ставки на плавающую без разрыва ипотечного договора невозможен. В этом случае также возникнет штраф.

Ипотека с плавающей ставкой значит, что ставка со временем меняется по решению Центрального банка Канады. Ее сумма определяется по отношению к ключевой ставке. 

• Как правило, плавающая ставка ниже фиксированной, но она также может вырасти.

• Если вы нарушаете условия договора, штраф обычно гораздо ниже, чем в случае с фиксированной.

• Вы можете изменить плавающую ставку на фиксированную, не разрывая ипотечный кредит.

Плавающая против фиксированной: какую ипотеку выбрать в 2024 году

Считается, что плавающая ставка обходится дешевле фиксированной. Согласно исследованиям, плавающие ставки по ипотеке в 70% – 90% случаев выигрывают у 5-летних фиксированных ставок. Проблема в том, что одни из самых серьезных исследований  используют данные за 1950–2000 гг., включая период высокой волатильности рынка, не похожий на нынешний и предполагающий более высокие ставки. 

Вероятно, в долгосрочной перспективе ставки продолжат снижаться, а значит, стоит зафиксировать ипотеку с плавающей ставкой в нужный момент и на нужном уровне – к этой возможности мы еще вернемся. 

Некоторые будут ссылаться на недавнее повышение ставок в 2022-2023 годах как на причину избегать плавающие ставки. Такое мнение вполне понятно, однако, как мы рассмотрим ниже, сейчас мы живем в совершенно другой, перегруженной долгами экономике, где влияние повышения ставки Центрального банка на 1% может иметь в 3–5 раз больший экономический эффект, чем повышение ставки на 1% в 1980-х годах. Действительно, с поправкой на инфляцию, уровень частного и государственного долга в настоящее время более чем в 3 раза выше, чем был в 1980-х годах.

Например, дом в 1970-х и 1980-х годах мог стоить $40 000 при ипотеке в $30 000.  Сегодня средний дом в Канаде стоит более $400 000, а многие ипотечные кредиты превышают $300 000.

Это разные экономические времена, поэтому, даже при высокой инфляции, мы не увидели таких высоких ставок, которые наблюдались в 1980-х и 1990-х годах. В конечном итоге ставки будут тяготеть к снижению в среднесрочной перспективе. Выбор плавающей ставки можно рассматривать как принцип «покупай и держи» на фондовом рынке. В долгосрочной перспективе вы, скорее всего, добьетесь хороших результатов, при условии, что краткосрочные периоды волатильности удастся выдержать или правильно ими управлять.

Когда и насколько могут снизиться ставки

Главным условием снижения плавающих ставок по ипотечным кредитам является замедление инфляции до уровня в 2% и ее сохранение на этом уровне.

По прогнозам Центрального банка Канады, во второй половине 2024 года экономика должна расти достаточно медленно, чтобы инфляция упала – а с ней снизились и ставки.

Сейчас в экономике действуют две конкурирующие силы. С одной стороны, есть государственные стимулы и рост населения, способствующие ее росту. С другой – высокие процентные ставки, которые создают нисходящее, ограничительное экономическое давление.

Учитывая взаимодействие этих конкурирующих сил, мы наблюдаем смешанную экономическую реальность, которая, тем не менее, сделала снижение базовой ставки возможным. Основными данными, отражающими нынешнюю экономическую реальность, являются:

ВВП на душу населения: Размер экономики Канады в долларах, разделенный на численность населения.

Реальный рост ВВП: Это темпы экономического роста Канады за вычетом темпов инфляции. Например, если экономический рост составляет 2%, а инфляция равна 2%, то реальный ВВП равен 0%.

Безработица: В августе 2024 г. она достигла 6,6% и, как ожидается, будет расти в ближайшие месяцы.

По состоянию на сентябрь 2024 года эти ключевые показатели существенно отрицательны, что свидетельствует о серьезном спаде экономической активности населения, когда многие домохозяйства чувствуют себя ущемленными. 

С другой стороны, значительные государственные расходы и увеличение численности населения по-прежнему приводят к экономическому росту на поверхностном уровне. Другими словами, людей становится больше, они покупают больше товаров и услуг в целом, но на индивидуальном уровне (в расчете на одного человека) расходы падают.

Для того, чтобы эффект от повышения ставки Центрального банка Канады полностью отразился на экономике, требуется до 2 лет.

Учитывая, что первое повышение ставки произошло в марте 2022 года, мы сейчас наблюдаем полный эффект от первого повышения ставки на 0,25%. Таким образом, даже при снижении ставок, по мере продвижения к концу 2024 года, мы будем продолжать наблюдать полный эффект от роста ставок до 4,25%.

А значит, Центробанк продолжит снижать их в 2024 и в 2025 году. Важный вопрос: когда именно произойдет снижение и насколько сильным оно будет?

Существует два мнения о том, когда плавающие ставки по ипотечным кредитам могут снизиться:

прогноз финансового рынка и комментарий Центрального банка Канады.

Прогноз финансового рынка

Согласно консенсусу финансового рынка, если смотреть на доходность облигаций Правительства Канады и других рыночных инструментов, чувствительных к процентным ставкам, базовая ставка Центрального банка и, соответственно, переменные ставки по ипотеке, скорее всего, продолжат снижаться примерно следующим образом:

Октябрь 2024 года: снижение на 0,25%

Декабрь 2024 г.: снижение на 0,25%

1,25% снижения в 2025 году

Возможность снижения на 0,25% в 2026 году (в зависимости от ставок в 2025 году).

Итого: 2,25% прогнозируемых рынком снижений переменных ипотечных ставок в течение следующих 1–2 лет.

Отметим, что консенсус финансового рынка меняется с течением времени, и месяц снижения ставок может сдвинуться в зависимости от инфляции и данных о занятости.

Комментарий Центрального Банка Канады

Хотя Центральный банк не дает точных данных относительно того, когда он может снизить ставки, он говорит о том, что сейчас мы находимся на траектории снижения.

Таким образом, в целом в 2024 году мы, вероятно, увидим 1,25% общего снижения ставок и эквивалентное снижение переменных ипотечных ставок.  При условии, что инфляция останется стабильной или снизится во время этапа снижения ставок, мы, вероятно, увидим еще 1,25% снижения ставок в 2025/2026 годах.

В совокупности дальнейшее снижение ставок на 2,50%, как прогнозируют финансовые рынки, приведет Центральный банк Канады к нижней «нейтрального диапазона ставок», который, как ожидается, не будет ни стимулировать экономический рост, ни подавлять его.

Высокая граница диапазона нейтральных ставок является целевой, так как экономика после кризиса может оказаться более чувствительной к инфляционному давлению.

Это приведет к тому, что в 2025-2026 гг. плавающие ставки будут находиться в диапазоне средне-высоких 3%.

Если инфляция не будет продолжать снижаться, как ожидалось, то эти прогнозы по ставкам могут быть отклонены. В этом и заключается риск плавающей ставки.

С другой стороны, если период замедления инфляции затянется или произойдет крах финансового рынка или другое крупное «событие», то ставки могут еще больше опуститься (как это происходило во время предыдущих крахов рынка).

Чем ключевая ставка Центрального банка отличается от плавающей ипотечной ставки?

Ключевая ставка кредитования коммерческих банков отличается от ключевой ставки Центрального банка. Если говорить точнее, ставка кредитования коммерческого банка на 2,2% выше, чем ставка центробанка. Эта разница между ставками позволяет коммерческим банкам получать прибыль и обычно остается неизменной в долгосрочной перспективе.

Таким образом, чтобы узнать, какой будет ставка кредитования коммерческих банков, нужно взять ключевую ставку центробанка и добавить к ней 2,20%. Например, на момент написания данной статьи (сентябрь 2024 г.) она составляет 6,45% (4,25% + 2,20% разницы).

Далее, чтобы получить конкретную переменную ставку, по которой будет кредитоваться клиент, коммерческие банки и ипотечные кредиторы обычно предлагают расчет типа «прайм минус N». Таким образом, если у вас ипотека по ставке «прайм минус 1%», то в данном примере она составит 5,45%.

Вопросы и соображения по поводу плавающей ставки

До ковида, начиная примерно с октября 2018 г., дела в экономике шли хорошо, ставка Центрального банка стабильно держалась на уровне 1,75% , а предельная ставка кредитования Коммерческого банка составляла 3,95%, достигнув своего 10-летнего максимума. 

Существует разумная вероятность того, что ставки вернутся к уровню 2018/2019 гг. Но даже если они окажутся на 1% выше, чем до ковида, – т.е на уровне 2,75%, а ключевая банковская ставка – на уровне 4,95%, это все равно позволит большинству держателей плавающих ставок находиться в диапазоне 3,75% – 3,95%.

Как свести к минимуму риск, связанный с плавающей ставкой?

Здесь мы возвращаемся к фундаментальному вопросу о том, почему мы вообще тратим время на обсуждение фиксированной или плавающей ставок. Для большинства ответ заключается в том, чтобы сэкономить больше денег на ипотеке, тем или иным способом.

Стратегия, описанная здесь, поможет вам снизить риск при выборе плавающей ставки, в то же время существенно экономя на процентах со временем.

Она подразумевает, что выплаты по ипотеке с плавающей ставкой должны быть стабильно выше, чем соответствующие ставки по фиксированной ипотеке, поскольку плавающие ставки будут со времен снижаться.

Например:

Плавающая ставка в 6% на 5 лет (2024 г.)

Ипотека на 400 000 долларов

25-летняя амортизация

Платеж: $2,559

Плавающая ставка в 4% на 5 лет (2026 г)

Ипотека на 400 000 долларов

25-летняя амортизация

Платеж: $2,104

Способ снижения риска заключается в том, чтобы оставить платеж на уровне $2,559 по мере снижения плавающей процентной ставки.

По прогнозам на июнь 2024 года, переменная ставка будет на ~2% ниже – или 4% в примере выше. Таким образом, если вы начали с 6%, то по мере постепенного снижения ставок прогнозируется экономия в 2%.

В приведенном выше примере разница в платеже по ипотеке составляет $455 в месяц. Так вы сможете пользоваться льготами благодаря предварительным платежам и выплачивать дополнительные 455 долларов в месяц в качестве основного платежа к тому времени, когда ставки достигнут 4%.

За счет этого вы выплатите остаток по ипотеке заметно быстрее, а будущие процентные платежи сильно снизятся.

Также следует отметить, что в случае «настоящей» ипотеки с плавающей ставкой платеж не будет снижаться при снижении ставок. Вместо этого в банк подается запрос на снижение платежа вместе со ставкой. Многие ипотечные кредиты являются «ипотечными кредитами с регулируемой ставкой», когда платеж автоматически повышается и понижается в зависимости от изменения ставки. 

Поэтому тем, у кого ипотека с регулируемой ставкой, нужно будет проявлять больше инициативы в отношении предварительных платежей, в отличие от истинной плавающей ставки, которая будет оставаться более высокой в соответствии с таким планированием.

Снижение риска по плавающей ставке – версия Light

Облегченная версия этой стратегии заключается в том, чтобы подождать, пока переменная ставка в конечном итоге не достигнет текущих фиксированных ставок, будь то сегодняшняя 5-летняя фиксированная ставка (например, 4,75%) или 3-летняя фиксированная ставка, которая немного выше 5-летней фиксированной ставки (например, 5%).

Модифицированная стратегия снижения риска будет выглядеть следующим образом:

Фиксированная ставка в 4,75% на 5 лет

Ипотека на сумму 400 000 

25-летняя амортизация

Платеж $2,270

Плавающая ставка в 4,75% через ~1,5 года на 5 лет

Ипотека на сумму $400,000

25-летняя амортизация

Платеж $2,270

Плавающая ставка в 4% через ~2 года на 5 лет

Ипотека на сумму $400,000

25-летняя амортизация

Платеж: $2,104

В этой версии стратегии вы потратите ~1,5 года на то, чтобы ставки и платежи снизились, затем удержите платеж на уровне $2,270, когда ставки упадут до 4,75%, и будете больше экономить на основной сумме долга, поскольку ставки продолжат снижаться.

Эта «облегченная» версия стратегии потребует гораздо большей дисциплины, чтобы изменить условия в середине срока, и приведет к меньшей экономии на процентах и меньшему снижению риска в результате ожидания ~ 1,5 лет для удержания выплат.

Главное, что следует учесть при использовании этой стратегии, – это внесение дополнительных ранних платежей по плавающей ставке в зависимости от ее снижения.

Плавающая ставка обеспечивает большую гибкость и меньшие штрафы, чем фиксированная

Одно из главных преимуществ ипотеки с плавающей ставкой – большая гибкость условий и менее высокие штрафы. Это особенно важно, учитывая, что штраф за разрыв договора об ипотеке с фиксированной ставкой могут легко достигать $10,000+.

Столкнуться с санкциями за разрыв ипотеки можно по самым разным причинам:

Переезд

Рефинансирование с целью извлечения капитала

Переход на более низкую ставку

Семейные изменения

Пять лет, стандартный срок ипотеки с фиксированной ставкой, – это большой срок, и бывает трудно точно сказать, как будут развиваться экономика и финансовые рынки, поэтому важной частью финансового планирования является сохранение гибкости и подвижности, чтобы приспособиться к изменениям.

Как выбрать время для фиксации ставки?

Одно из основных преимуществ переменной ставки – это возможность ее зафиксировать. Мало кто может точно определить этот момент, однако, когда в экономике наблюдается спад и ставки снижаются, это может быть признаком того, что ипотечные ставки находятся ближе к своей нижней точке в цикле. 

Если ставки по ипотеке упадут, например, до 3%, вы можете изменить плавающую ставку на фиксированную в то время, когда ставки будут ниже, например, в 2025 или 2026 году. Для этого нужно просто позвонить кредитору и попросить о фиксации. Никаких дополнительных документов не потребуется при условии, что платежи будут своевременными.

Если вы хотите зафиксировать свою плавающую ставку и видите у другого кредитора гораздо более выгодное предложение, которое текущий кредитор не хочет или не может удовлетворить, возможно, будет иметь смысл заплатить штраф за разрыв договора, чтобы сменить кредитора ради более низкой ставки. 

Заключение по анализу плавающей ставки на 2024 год

Хотя финансовые рынки и ведущие экономисты прогнозируют, что примерно через 1–2 года плавающая ставка, скорее всего, будет примерно на 1% ниже текущих фиксированных, гарантий нет.

Для тех, кто полагается на самые точные экономические данные сегодняшнего дня, тенденции рынков и исторические закономерности, возможна значительная экономия в течение следующих 5 лет, когда наступит экономический цикл. Однако реализация этих долгосрочных стратегий потребует более высокого уровня риска в 2024 году, поскольку нам еще предстоит увидеть, как инфляция отреагирует на снижение ставок.

Почему ипотека с фиксированной ставкой будет лучшим вариантом для многих

По мере того, как мы движемся к 2024 году, фиксированные ставки по ипотеке имеют тенденцию к снижению. Фиксированные ипотечные ставки не меняются в зависимости от решений Банка Канады, как это происходит с плавающими. Вместо этого они устанавливаются вместе с доходностью государственных облигаций Канады и ежедневно меняются в зависимости от тенденций на рынке облигаций.

По мере того, как инфляция будет снижаться, а перспективы рецессии расти, фиксированные ставки также будут падать, значительно опережая снижение ставки Центрального банка.

Кроме того, фиксированная ставка – это гарантия стабильности и спокойствия.  Какой смысл экономить $5000 на ипотеке, если ради этого придется потерять сон на следующие пять лет?

Наряду с душевным спокойствием, ипотека с фиксированной ставкой обеспечит большую стабильность и постоянство платежей в то нестабильное время, когда существует множество «а вдруг». Если инфляция восстановится, плавающие ставки могут оставаться высокими еще долгое время, а фиксированные ставки могут даже вырасти с этого момента.

На моих каналах я делюсь самой актуальной информацией о рынке недвижимости в Монреале и пригородах, где проходит мой рабочий день – тем, что происходит прямо сейчас.

• Обновленный сайт: https://kornienko.ca

• Подписывайтесь здесь и на телеграм https://t.me/kornienkomontreal, чтобы ничего не пропустить.

• Мой YouTube https://www.youtube.com/@denis.montreal

• Инстаграм: https://www.instagram.com/denis.montreal/

• Присоединяйтесь.

Планируете продажу, покупку и переезд? Свяжитесь со мной, я буду рад помочь.
С уважением,
Денис (514) 577-0787
Denis Kornienko Courtier Immobilier REMAX

Автор: Денис Корниенко