Наследие CAQ на рынке аренды

К концу второго мандата Coalition Avenir Québec арендаторы в Квебеке сталкиваются с системой правил, которая заметно отличается от той, что существовала до прихода партии к власти.

Среди наиболее масштабных изменений — ограничения на передачу договора аренды другому жильцу (cession de bail) и недавний пересмотр формулы расчёта повышения арендной платы.

Montreal Gazette попросила юриста и представителя движения по защите арендаторов оценить наследие CAQ в сфере жилищного законодательства. Оба собеседника газеты пришли к одному выводу: правительство систематически принимало решения, выгодные владельцам и невыгодные арендаторам. И все это на фоне стремительного роста стоимости жилья.

banner

Ограничение на переуступку аренды

Самые серьёзные изменения на рынке аренды произошли в 2024 году после принятия Bill 31, подготовленного тогдашним министром жилищного строительства Франс-Элен Дюрансо.

Речь идёт о переуступке аренды (cession de bail) — механизме, который позволял арендатору передать свой договор другому человеку. На практике это было одним из немногих способов сохранить относительно доступную арендную плату при смене жильцов.

До реформы владелец жилья мог отказать в переуступке только по серьёзным причинам — например, из-за плохой кредитной истории нового арендатора или проблем с оплатой жилья в прошлом.

Теперь собственник может заблокировать переуступку без объяснения причин.

Если отказ происходит без серьёзных оснований, действующий арендатор освобождается от договора. Если же владелец приводит обоснованную причину, старый договор остаётся в силе, и арендатор продолжает нести по нему ответственность.

После вступления закона в силу владельцы жилья стали значительно чаще отказывать в переуступке. Это позволяет им быстрее пересматривать стоимость аренды между двумя договорами и сдавать квартиру новому жильцу уже по более высокой цене.

Формально новый арендатор может оспорить завышенную плату через жилищный трибунал. Однако эта процедура малоизвестна, используется редко и зачастую требует обращения в трибунал ещё до въезда в квартиру. В результате многие предпочитают согласиться с новой ценой. 

banner

Inline URL to https://montreal-live.ca/articles/realestate/v-monreale-upal-spros-na-arendu-zhilya_2100.html

Мораторий на выселения ради ремонта

После критики жилищной реформы правительство в июне 2024 года ввело трёхлетний мораторий на так называемые renovictions — выселения арендаторов для ремонта, перепланировки или расширения жилья.

При этом другие виды выселений сохраняются. Владельцы по-прежнему могут добиваться выселения за неуплату или возвращать жильё для собственного проживания либо проживания членов семьи.

Запрет на выселения ради ремонта действует до 6 июня 2027 года. Его могут отменить раньше, если уровень свободного жилья в городах Квебека превысит 3%.

Однако даже после введения моратория некоторые владельцы начали активно использовать другие способы освобождения квартир. В частности, все чаще стали применяться процедуры возврата жилья для родственников, а также схема «cash for keys», когда арендатору предлагают денежную компенсацию за добровольный выезд.

На первый взгляд такое предложение может выглядеть выгодным, однако после переезда многие сталкиваются с существенно более высокой арендной платой и в итоге теряют деньги.

Правительство также сохранило ряд дополнительных мер защиты арендаторов. Возраст малообеспеченных пенсионеров, получающих защиту от выселения, был снижен с 70 до 65 лет.

Кроме того, раньше отсутствие ответа на уведомление о выселении автоматически считалось согласием арендатора. Теперь отсутствие ответа трактуется как отказ. 

banner

Inline URL to https://montreal-live.ca/news/v-novom-godu-kvebek-menyaet-pravila-rascheta-arendnoy-platy_4779.html

Новая формула повышения арендной платы

После того как рекомендуемое повышение аренды на 2025 год достигло рекордных 5,9%, правительство отказалось от старой формулы расчёта и ввело новую систему, основанную на уровне инфляции.

По новой формуле базовое повышение на 2026 год составляет 3,1%.

Однако это лишь отправная точка. Владельцы жилья по-прежнему могут дополнительно учитывать рост муниципальных налогов, страховых расходов, а также затраты на ремонт и модернизацию.

Более того, расчёты показывают, что если бы новая формула действовала раньше, в большинстве предыдущих лет арендаторы столкнулись бы с большими повышениями, чем по старой системе.

Для жильцов, которые самостоятельно оплачивают отопление или живут в квартирах с электрическим отоплением, новая формула за последние двадцать лет почти всегда приводила бы к избыточным повышениям. Исключением стал только 2025 год.

При этом система по-прежнему не устанавливает жёсткий предел роста арендной платы. Владельцы могут требовать практически любое повышение, а обязанность его оспаривать остаётся на арендаторе.

Отдельную критику вызывает правило, позволяющее ежегодно включать в арендную плату до 5% стоимости ремонтов и модернизации здания.

Inline URL to https://montreal-live.ca/news/u-kazhdogo-pyatogo-kvebekca-byli-trudnosti-s-oplatoy-arendy-v-proshlom-godu_4815.html

Что изменилось за годы власти CAQ

В итоге, за годы правления CAQ правила аренды в Квебеке существенно изменились. Владельцы жилья получили больше возможностей контролировать переуступку аренды и пересматривать стоимость квартир между жильцами.

Одновременно правительство ввело ряд защитных мер, включая временный запрет на выселения ради ремонта и дополнительные гарантии для пожилых арендаторов.

При этом многие предложения, которые регулярно требуют организации по защите арендаторов, так и не были реализованы. Среди них — строительство большего количества социального жилья, создание публичного реестра арендных ставок и введение жёсткого ограничения на рост арендной платы.

На фоне этих споров стоимость аренды в Монреале за последние десять лет выросла примерно на 70%.